Risiko Eigenheimfinanzierung – Hausbau ohne Eigenkapital

In der Zeit der historisch niedrigen Bauzinsen nutzen viele Bauwillige die Chance, ihren Traum von den eigenen vier Wänden Wirklichkeit werden zu lassen – das zeigen zum einen die vielen Baukräne, die überall zu sehen sind, aber auch die in den Ballungszentren oftmals gestiegenen Immobilienpreise. Mittlerweile können sich selbst diejenigen den Traum erfüllen, die kein oder nur wenig Geld auf der hohen Kante haben. Grundsätzlich bieten die Banken auch Vollfinanzierungen an. Doch in solchen Fällen schauen sie ganz genau hin und lassen sich das höhere Risiko mit satten Zinsaufschlägen bezahlen, schließlich sind solche Geschäfte sowohl für die Kreditgeber wie auch für die Bauherren ziemlich riskant.

Auch die anfallenden Nebenkosten berücksichtigen

Aktuell müssen für ein Baudarlehen mit zehn Jahren Laufzeit im Durchschnitt rund 1,4 Prozent gezahlt werden. Vor einem Jahr waren es noch 2,4 Prozent – das ergibt ein Index, der aus den Angaben von 40 Kreditinstituten errechnet wurde. Einzelne Anbieter können jedoch noch um einiges darüber oder darunter liegen. Der teuerste Anbieter verlangt 4,8 Prozent, der günstigste nur 1,01 Prozent. Selbst ohne Eigenkapital scheint bei solchen Zahlen eine Vollfinanzierung durchaus erschwinglich zu sein. Schließlich zahlen viele Bundesbürger eine so hohe Miete, dass es rein rechnerisch sinnvoller sein kann, Eigentum zu erwerben.

Bild 1: Beim Eigenheim dreht sich alles um die Finanzierung
Bild 1: Beim Eigenheim dreht sich alles um die Finanzierung

Doch je mehr finanziert wird, desto wichtiger ist auch der Sicherheitsaspekt. Gut geeignete Interessenten für solche Konstellationen sind Familien, weniger Alleinstehende. Im Falle eines Verlustes des Arbeitsplatzes kann im Notfall der Partner arbeiten und die Darlehensraten zahlen. Eine Vollfinanzierung macht dann Sinn, wenn später höherere Geldbeträge zu erwarten sind, wie beispielsweise durch nachhaltige Investmentfonds der Ethikbank oder durch eine Erbschaft.

Verbraucherschützer hingegen betrachten eine Vollfinanzierung sehr skeptisch. Nur in Ausnahmefällen, in denen das Einkommen sehr hoch und die Anstellung langfristig gesichert ist, kann eine Vollfinanzierung sinnvoll sein – doch in aller Regel ist sie eher problematisch. Dies sieht auch die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen so. Lebenssituationen können sich schnell ändern durch eine Erkrankung, einen Unfall oder durch den Verlust des Jobs. Zwar ist ein Hypothekenkredit durch die Immobilie selber gesichert, doch wenn wegen einer Nichtzahlung der Raten die Zwangsversteigerung droht, geraten Vollfinanzierer schnell in die Schuldenfalle. Vor allem dann, wenn der erzielte Versteigerungspreis niedriger liegt als das Restdarlehen – und das ist fast immer der Fall.

Hinzu kommen auch noch die hohen Zinsaufschläge, die Darlehensgeber für solche vollfinanzierten Darlehen verlangen. Inzwischen gibt es zudem auch kaum noch die Möglichkeit, über 100 Prozent zu finanzieren – das war vor der Finanzkrise noch ganz anders. Daher ist es auch zwingend notwendig, dass Vollfinanzierer entsprechende Rücklagen besitzen, da die beim Erwerb eines Hauses anfallenden Nebenkosten bei rund 10 Prozent des Kaufpreises liegen und nicht mit finanziert werden. Und auch notwendige Renovierungsarbeiten und der Kauf von Möbeln muss bei der Planung mit berücksichtigt werden.

Bild 2: Kurze Bauzeiten helfen Geld sparen
Bild 2: Kurze Bauzeiten helfen Geld sparen

Höhe der Zinsen abhängig von Beleihungshöhe

Je weniger Eigenkapital vorhanden ist, desto höher fällt auch der Zinsaufschlag aus. Verbraucherschützer raten daher zu einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent. Eine aktuelle Statistik brachte zutage, dass die Beleihungshöhe in Deutschland durchschnittlich bei 78 Prozent liegt. Im Gegensatz zu früher hat der Fremdanteil daher zugenommen. Und auch die Darlehenshöhe stieg von durchschnittlich 156.000 Euro auf nun 162.000 Euro.

Hinzu kommt, dass auch die Anforderungen der Banken bei einer Vollfinanzierung recht hoch sind. In der Regel erhalten zum Beispiel Interessenten keine Finanzierungszusage, wenn sie bereits ein anderes hohes Darlehen bedienen. Aber auch dann gibt es Probleme, wenn die Einträge bei der Schufa nicht erstklassig sind. Hier gilt die Faustregel: Je höher die Beleihung, desto höher sind auch die Anforderungen an die Bonität des Darlehensnehmers. Das Arbeitsverhältnis darf nicht befristet sein und das zu finanzierende Objekt muss sich in einer guten Lage befinden.

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